Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà ở xã hội

Trên thực tế có nhiều trường hợp vì thiếu hiểu biết về luật, gặp khó khăn trong việc chứng minh căn nhà bán là căn nhà sở hữu duy nhất nên đã phải “nộp oan” khoản thuế TNCN khi bán nhà.

Tại Điều 4 Luật Thuế thu nhập cá nhân hiện hành quy định cụ thể về trường hợp được miễn thuế TNCN như sau:

Thu nhập từ chuyển nhượng nhà ở, quyền sử dụng đất ở và tài sản gắn liền với đất ở của cá nhân trong trường hợp chỉ có một nhà ở, đất ở duy nhất.

Theo quy định tại Điều 3 Thông tư 111/2013/TT-BTC và Điều 4 Nghị định số 65/2013/NĐ-CP quy định về trường hợp được miễn thuế phải đồng thời đáp ứng các điều kiện sau:

1. Chỉ có duy nhất quyền sở hữu một nhà ở hoặc quyền sử dụng một thửa đất ở (bao gồm cả trường hợp có nhà ở hoặc công trình xây dựng gắn liền với thửa đất đó) tại thời điểm chuyển nhượng.

2. Có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất ở tính đến thời điểm chuyển nhượng tối thiểu là 183 ngày.

3. Chuyển nhượng toàn bộ nhà ở, đất ở.

Luật thì quy định rất rõ tuy nhiên trên thực tế không phải ai cũng biết điều này và việc nộp thuế oan là điều dễ hiểu. Trường hợp của vợ chồng chị Đào Thị Thơ ở Thanh Trì, Hà Nội là một ví dụ điển hình.

Cách đây 1 năm, anh chị có bán căn nhà cấp 4 rộng 50m2 tại thị trấn Văn Điển, Thanh Trì với giá 1,2 tỷ đồng. Vì muốn con cái học hành thuận tiện nên anh chị quyết định bán để tìm một nơi ở mới gần trung tâm hơn, đi lại thuận tiện hơn.

Chị Thơ tâm sự, đây là căn nhà đầu tiên của anh chị từ sau khi kết hôn, chính vì cũng không va chạm nhiều trong việc mua bán bất động sản nên anh chị cũng chẳng quan tâm gì đến những quy định, cũng như những khoản chi phí trong quá trình chuyển nhượng bất động sản.

“Sau khi làm hợp đồng công chứng, vợ chồng tôi cùng bên mua ra phòng tài nguyên môi trường huyện kê khai và nộp thuế TNCN để hoàn thành thủ tục sang tên cho bên mua như đã thỏa thuận trong hợp đồng. Thực sự khi đó tôi chẳng hề biết có quy định nào về việc miễn thuế, chúng tôi cứ kê khai, nộp thuế và nghĩ rằng đó là một nghĩa vụ mà ai bán nhà cũng phải làm. Số tiền thuế TNCN mà chúng tôi đóng bằng 2% giá trị hợp đồng chuyển nhượng.

Tuy nhiên, về sau khi một người bạn thân của tôi cũng bán nhà và anh chẳng phải mất đồng tiền nào về khoản thuế TNCN thì tôi mới ngã ngửa ra. Hóa ra, trong luật quy định rất rõ về trường hợp được miễn thuế TNCN khi chỉ sở hữu duy nhất một nhà ở. Và để chứng minh cho việc này bạn tôi chỉ cần làm cái bản cam kết gửi lên ủy ban huyện xác nhận đây là căn nhà duy nhất thuộc quyền sở hữu của bạn tôi và có quyền sử dụng đất tính đến thời điểm chuyển nhượng là 183 ngày, cam kết chuyển nhượng toàn bộ nhà ở cho bên mua kèm theo sổ hộ khẩu, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất công chứng là bên thuế họ chấp nhận được miễn thuế TNCN.

Xem thêm  Vở bài tập toán lớp 4 trang 96 tập 1

Đúng là không có cái dại nào bằng cái dại thiếu hiểu biết, giá như khi bán nhà tôi cũng tìm hiểu kỹ thì đã không mất oan khoản thuế TNCN”, chị Thơ tâm sự.

Trường hợp của anh Hoàng Văn Hùng thì khác. Anh là chuyên gia môi giới bất động sản cho một sàn giao dịch có tiếng tại Hà Nội nên anh tường tận từng quy định của pháp luật trong việc mua bán chuyển nhượng bất động sản. Anh mới bán một căn nhà 35m2 tại Từ Liêm.

Anh Hùng mua căn nhà này cách đây 10 tháng và anh vẫn chưa làm xong thủ tục chuyển khẩu về đây. Khi bán nhà anh biết rất rõ về trường hợp được miễn thuế của mình tuy nhiên có một điều vướng mắc đó là anh không có khẩu ở Từ Liêm và khẩu của anh vẫn ở cùng bố mẹ tại Huyện Hoài Đức, Hà Nội nên không ai có thể xác nhận cho anh nếu anh cũng làm bản cam kết về việc sở hữu căn nhà duy nhất.

Khi bán nhà, anh đến chi cục thuế quận hỏi về việc này và được họ hướng dẫn về địa phương làm bản cam kết không có bất kỳ mảnh đất nào ở địa phương, cũng như hoàn toàn không có quyền thừa kế mảnh đất hiện nay bố mẹ anh đang ở để chứng minh cho mảnh đất ở Từ Liêm là sở hữu duy nhất và cam kết có quyền sử dụng đất tính đến thời điểm chuyển nhượng là 183 ngày, cam kết chuyển nhượng toàn bộ nhà ở cho bên mua kèm sổ hộ khẩu và sổ đỏ công chứng. Và như vậy anh cũng đã không phải đóng đồng thuế TNCN nào.

Tuy nhiên, ở đây cần hiểu là việc chứng minh mảnh đất là sở hữu duy nhất chưa có một quy định cụ thể nào vì có rất nhiều trường hợp khác nhau. Luật quy định người nộp thuế tự khai tự chịu trách nhiệm và nếu sau này kiểm tra phát hiện người nộp thuế có hành vi khai khống, sở hữu nhiều hơn một căn nhà tại thời điểm chuyển nhượng thì sẽ phạt người nộp thuế. Tùy từng địa phương, chi cục thuế sẽ có những yêu cầu khác nhau, người bán nhà cần phải thực hiện theo.

Những trường hợp trên cho thấy những ai có nhu cầu bán nhà cần phải tìm hiểu kỹ về luật thuế TNCN trong quá trình chuyển nhượng bất động sản để không phải hối hận, mất tiền cho sự thiếu hiểu biết của mình.

Ông Hải là cá nhân cư trú, không có người phụ thuộc và tổng thu nhập từ tiền lương, tiền công do tổ chức chi trả là khoảng 150 triệu đồng/năm (tương đương 12,5 triệu đồng/tháng).

Sau các khoản giảm trừ gia cảnh cho bản thân, các khoản đóng bảo hiểm được trừ và đặc biệt là có khoản đóng góp quỹ hưu trí tự nguyện do ông tự chủ động đóng góp từ thu nhập của mình với mức 1 triệu đồng/tháng thì tổng thu nhập tính thuế và tổng số thuế thu nhập cá nhân (TNCN) phát sinh trong năm đều bằng 0.

Trong kỳ tạm tính, tổ chức chi trả có tạm khấu trừ thu nhập hằng tháng của ông Hải để thanh toán thuế TNCN tạm tính và đến kỳ quyết toán thuế TNCN, ông được cơ quan thuế thực hiện hoàn toàn bộ số thuế đã khấu trừ tạm tính.

Ngoài ra, ông Hải không có các khoản thu nhập chịu thuế TNCN nào khác. Vậy trường hợp của ông có thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên không? Trong trường hợp ông thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên, tổ chức chi trả nơi ông đang làm việc có đủ điều kiện xác nhận cho ông về mức thu nhập thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên hay không khi không quản lý các khoản đóng góp của ông vào quỹ hưu trí tự nguyện?

Xem thêm  Nhà nước không thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trong trường hợp nào

Cục Thuế TP. Hà Nội trả lời vấn đề này như sau:

Căn cứ Luật Nhà ở số 65/2014/QH13 ngày 25/11/2014 của Quốc hội:

Tại Điều 49 quy định đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội: “Các đối tượng sau đây nếu đáp ứng điều kiện quy định tại Điều 51 của Luật này thì được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội:

… 4. Người thu nhập thấp, hộ nghèo, cận nghèo tại khu vực đô thị;

5. Người lao động đang làm việc tại các doanh nghiệp trong và ngoài khu công nghiệp;

6. Sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, hạ sĩ quan chuyên môn kỹ thuật, quân nhân chuyên nghiệp, công nhân trong cơ quan, đơn vị thuộc công an nhân dân và quân đội nhân dân;

7. Cán bộ, công chức, viên chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, công chức, viên chức;…”.

Tại Điều 50 quy định điều kiện được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội:

“1. Đối với các trường hợp quy định tại Khoản 1, Điều 50 của Luật này thì phải đáp ứng các điều kiện về nhà ở, cư trú, thu nhập theo quy định sau đây:

… c) Đối với đối tượng quy định tại các Khoản 4, 5, 6 và 7 Điều 49 của Luật này thì phải thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân;…”.

Căn cứ Khoản 16, Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP ngày 1/4/2021 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội:

“Điều 1. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 100/2015/NĐ-CP ngày 20 tháng 10 năm 2015 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội

16. Sửa đổi, bổ sung Điều 22 như sau:

5. Giấy tờ chứng minh về điều kiện thu nhập như sau:

a) Các đối tượng quy định tại khoản 5, 6 và 7 Điều 49 của Luật Nhà ở phải có xác nhận của cơ quan, đơn vị mà người đó đang làm việc về mức thu nhập thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân”.

Căn cứ Khoản 1, Điều 25 Thông tư số 111/2013/TT-BTC ngày 15/8/2013 của Bộ Tài chính hướng dẫn về khấu trừ thuế TNCN:

“Điều 25. Khấu trừ thuế và chứng từ khấu trừ thuế

1. Khấu trừ thuế

Khấu trừ thuế là việc tổ chức, cá nhân trả thu nhập thực hiện tính trừ số thuế phải nộp vào thu nhập của người nộp thuế trước khi trả thu nhập, cụ thể như sau:

b) Thu nhập từ tiền lương, tiền công

b.1) Đối với cá nhân cư trú ký hợp đồng lao động từ ba (03) tháng trở lên thì tổ chức, cá nhân trả thu nhập thực hiện khấu trừ thuế theo Biểu thuế lũy tiến từng phần, kể cả trường hợp cá nhân ký hợp đồng từ ba (03) tháng trở lên tại nhiều nơi.

b.2) Đối với cá nhân cư trú ký hợp đồng lao động từ ba (03) tháng trở lên nhưng nghỉ làm trước khi kết thúc hợp đồng lao động thì tổ chức, cá nhân trả thu nhập vẫn thực hiện khấu trừ thuế theo Biểu thuế lũy tiến từng phần”.

Căn cứ các quy định trên, trường hợp người lao động đang làm việc và thực hiện kê khai khấu trừ thuế TNCN thông qua tổ chức chi trả, cá nhân thuộc đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội có nhu cầu xác định thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên thì đề nghị liên hệ với cơ quan, đơn vị mà cá nhân đang làm việc để được xác nhận.

Xem thêm  Tuyến mồ hôi mèo tập trung ở đâu

Chinhphu.vn

Khi thực hiện mua bán nhà ở, cả hai bên bán và bên mua đều phải thực hiện các nghĩa vụ tài chính nhất định với Nhà nước: Bên bán: Phải đóng thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng nhà đất với mức thuế suất 2 % giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất từng lần.

Cách tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà 2022 mới nhất

Thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất bao nhiêu tiền?

Quy định về cách tính số thuế phải nộp khi mua bán nhà đất trong đều 17 Thông tư 92/2015/TT-BTC như sau:

Công thức tính : Thuế thu nhập cá nhân phải nộp = Giá chuyển nhượng x 2%

Đây là công thức chính xác nhất để tính thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất năm 2021.

Trong đó: 

Giá chuyển nhượng tức là giá mua bán, là giá mà các bên thỏa thuận và được ghi trong hợp đồng tại thời điểm chuyển nhượng.

Áp dụng cho các trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với công trình xây dựng trên đất, kể cả nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

Trong trường hợp trên hợp đồng chuyển nhượng không ghi giá hoặc giá chuyển nhượng thấp hơn khung giá đất 2020 do UBND cấp tỉnh (nơi bán nhà đất) quy định thì giá chuyển nhượng sẽ được tính bằng với giá do UBND cấp tỉnh quy định.

Trường hợp chuyển nhượng nhà gắn liền với đất thì phần giá trị nhà, kết cấu hạ tầng và công trình kiến trúc gắn liền với đất được xác định căn cứ theo giá tính lệ phí trước bạ do UBND cấp tỉnh quy định. Nếu UBND tỉnh không quy định thì sẽ căn cứ vào quy định của Bộ Xây dựng về phân loại nhà, về tiêu chuẩn, định mức xây dựng cơ bản, giá trị còn lại thực tế của công trình trên đất.

Đóng thuế là nghĩa vụ nhưng cũng là quyền lợi của cá nhân khi đang đóng góp tiền bạc vào sự phát triển của đất nước.

Phạt cảnh cáo: đối với hành vi trốn thuế thu nhập cá nhân khi bán nhà đất

Phạt tiền 1 – 3 lần số tiền thuế trốn đối với hành vi trốn thuế của tổ chức: Phạt tiền 01 lần tính trên số thuế trốn đối với người nộp thuế vi phạm lần đầu hoặc lần 2 mà có tình tiết giảm nhẹ; phạt tiền 1,5 lần tính trên số thuế trốn với người nộp thuế vi phạm lần đầu nhưng có tình tiết nặng hoặc vi phạm lần 2 nhưng có tình tiết giảm nhẹ; phạt tiền 02 lần tính trên số thuế trốn với người nộp thuế khi vi phạm lần thứ 2 mà không có tình tiết giảm nhẹ hoặc vi phạm lần thứ 3 mà có tình tiết giảm nhẹ…

Nếu người vi phạm là hộ gia đình, cá nhân thì mức phạt tiền bằng ½ mức phạt của tổ chức nói trên.
Hơn nữa, rủi ro về tranh chấp, kiện tụng sau khi khai man là rất lớn. Bên bán sẽ là đối tượng chịu nhiều thiệt hại hơn nếu tranh chấp xảy ra. Tòa án sẽ căn cứ vào giá được ghi trong hợp đồng công chứng để giải quyết. Khi đó, bên bán sẽ chỉ nhận được số tiền đúng như số tiền được ghi bên trong hợp đồng.

Tổng hợp tin tức, hỏi đáp, kiến thức về thuế thu nhập cá nhân khi mua bán nhà đất, căn hộ chung cư, khi mua bán nhà đất cần phải nộp thuế thu nhập cá nhân

Thuộc website harveymomstudy.com

Trả lời

Email của bạn sẽ không được hiển thị công khai.