Bộ Tài nguyên và Môi trường trả lời vấn đề này như sau:
Khi có thông báo thu hồi đất thì người sử dụng đất vẫn được thực hiện các quyền theo quy định tại Khoản 2 Điều 49 Luật Đất đai. Trong trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất thì thực hiện theo quy định tại Khoản 1, Điểm a Khoản 4 và Khoản 5 Điều 95, Khoản 1 Điều 167, Khoản 1 Điều 168 và Điều 188 Luật Đất đai, Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Đất đai.
Theo quy định tại Khoản 1 Điều 97 Luật Đất đai thì Giấy chứng nhận được cấp cho người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất theo một loại mẫu thống nhất trong cả nước.
Do đó, khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất mà cấp Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc thực hiện xác nhận thay đổi tên vào Giấy chứng nhận đã cấp để sang tên, trao Giấy chứng nhận đã được xác nhận thay đổi cho bên nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho thì cũng thuộc trường hợp cấp Giấy chứng nhận.
Tuy nhiên, đối với trường hợp có thông báo thu hồi đất, khi thực hiện trình tự, thủ tục chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất quy định tại Điều 79 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP, cơ quan giải quyết thủ tục có trách nhiệm gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định trước khi thực hiện việc chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính nhưng không thực hiện việc cấp Giấy chứng nhận hoặc xác nhận thay đổi tên trên Giấy chứng nhận cho bên nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho để bảo đảm phù hợp với quy định tại Khoản 6 Điều 19 Nghị định số 43/2014/NĐ-CP; người sử dụng đất phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
Luật sư tư vấn về vấn đề có được tặng cho đất khi có thông báo thu hồi không? Quyền và lợi ich của người sử dụng đất khi nhà nước thu hồi đất được giải quyết như thế nào?
1. Tư vấn vấn đề tặng cho đất khi nhà nước thu hồi.
Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người sử dụng theo quy định của pháp luật. Trong những trường hợp cần thiết, Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người sử dụng đất vì những mục đích khác nhau theo quy định của pháp luật. Vậy khi nhà nước thu hồi đất người sử dụng đất có được tặng cho quyền sử dụng đất nữa hay không. Nếu bạn gặp vấn đề này cần tư vấn, hỗ trợ, bạn hãy liên hệ công ty Luật Minh Gia chúng tôi bằng cách gửi câu hỏi tư vấn hoặc Gọi 1900.6169, luật sư sẽ tư vấn cho bạn những nội dung sau:
+ Quyền của người sử dụng đất ;
+ Điều kiện thực hiện quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất ;
+ Các hạn chế đối với quyền của người sử dụng đất khi nhà nước thu hồi ;
2. Điều kiện tặng cho quyền sử dụng đất
Câu hỏi: Kính gửi Công ty Luật Minh Gia ! Mong Luật Sư tư vấn xem trường hợp nhà em có làm đơn khiếu nại được không. Gia đình em có thửa đất nằm trong dự án làm công viên bờ sông, cuối năm 2014 Tỉnh ra thông báo thu hồi đất để làm công viên (nhưng không có quyết định thu hồi đất, đến tại thời điểm này cũng chưa có). Do em đủ điều kiện để tách khẩu nên đầu năm 2015 bố em tách khẩu cho em và chia đất cho em 1 nửa. Đến năm 2016 thì gia đình em bàn giao đất và nhà, tại thời điểm đo đạc kiểm đếm cũng chia hai bộ hồ sơ, gia đình em được đền bù tiền vật kiến trúc và hỗ trợ 02 lô đất tái định cư. Sau đó nhà em lên bốc thăm 02 lô đất và có quyết định phê duyệt cấp đất. Nhưng sau khi gia đình em bàn giao nhà và chuyển đi thì hội đồng bồi thường tỉnh lại ra quyết định thu hồi lô đất của em, nói không đủ điều kiện để tách 02 bộ hồ sơ với lý do em tách hộ khẩu sau khi có thông báo thu hồi đất. Vậy em có được nhận 01 lô tái định cư đó hay không, mong Luật Sư tư vấn dùm, chân thành cám ơn !
Trả lời tư vấn: Cảm ơn bạn đã tin tưởng và gửi yêu cầu tư vấn đến Công ty Luật Minh Gia, chúng tôi tư vấn về vấn đề của bạn như sau:
Vì việc chia đất cho bạn thực chất là bố mẹ tặng cho đất cho bạn, nên căn cứ Khoản 1 Điều 188 Luật đất đai 2013 quy định như sau:
“1. Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất.
Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.”.
Và Khoản 11 Điều 3 Luật đất đai 2013 quy định: “Nhà nước thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai”.
Như vậy, khi có quyết định thu hồi đất thì quyền sử dụng đất không còn nữa, nhà nước sẽ thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó không đáp ứng điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất tại điểm a khoản 1 điều 188 Luật đất đai 2013. Trường hợp của bạn chưa có quyết định thu hồi đất, tuy nhiên tại Điểm đ Khoản 1, Chỉ thị 03/2010/CT-BTNMT về chấn chỉnh và tăng cường công tác quản lý nhà nước về đất đai có quy định:
“Không được thực hiện các giao dịch về quyền sử dụng đất đối với các khu vực đất nằm trong quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất đã được phê duyệt mà đã có thông báo thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.”
Việc chia đất của gia đình bạn cho bạn thực hiện việc tặng cho đất sau khi có thông báo thu hồi đất của Ủy ban nhân dân Tỉnh như vậy là sai quy định và không phụ thuộc vào việc bạn tách khẩu hay không. Như vậy, quyết định thu hồi lô đất tái định cư cho bạn là đúng. Nếu bạn tách khẩu và được tặng cho đât trước thời điểm có thông báo thu hồi đất thì sẽ được hỗ trợ đất tái định cư.
Trên đây là nội dung tư vấn của Luật Minh Gia về vấn đề bạn hỏi và quan tâm. Nếu còn vướng mắc, chưa rõ cần luật sư giải đáp, bạn vui lòng gọi đến Tổng đài tư vấn pháp luật trực tuyến của chúng tôi – Số điện thoại liên hệ: 1900.6169 để được hỗ trợ kịp thời.
Chuyển nhượng đất sau khi có thông báo thu hồi đất là đúng hay trái luật? Thực tiễn ghi nhận về các trường hợp này cụ thể ra sao?
Thu hồi đất là việc Nhà nước quyết định thu lại quyền sử dụng đất của người được Nhà nước trao quyền sử dụng đất hoặc thu lại đất của người sử dụng đất vi phạm pháp luật về đất đai. Điều này sẽ làm ảnh hưởng đến quyền sử dụng đất mà người dân trước đó, điển hình như chuyển nhượng đất đai (bao gồm chuyển nhượng đất nông nghiệp, chuyển nhượng đất vườn, chuyển nhượng đất phi nông nghiệp, chuyển nhượng đất ở,… ) hoặc các quyền tặng, cho.
Tuy nhiên, trên thực tế, một số bất động sản sau khi có thông báo thu hồi vẫn chuyển nhượng theo trình tự thủ tục, hồ sơ mà pháp luật quy định, thực hiện đầy đủ thuế phí chuyển nhượng nhà đất.
Vậy, cần hiểu như thế nào về việc được phép hay không được phép chuyển nhượng đất sau khi có thông báo thu hồi đất?
Các quy định của pháp luật
Khoản 2,3 điều 49, Luật đất đai năm 2013 về Thực hiện quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất
quy định như sau:
- Trường hợp quy hoạch sử dụng đất đã được công bố mà chưa có kế hoạch sử dụng đất hàng năm cấp huyện thì người sử dụng đất được tiếp tục sử dụng và được thực hiện các quyền của người sử dụng đất theo quy định của pháp luật.
- Trường hợp đã có kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện thì người sử dụng đất trong khu vực phải chuyển mục đích sử dụng đất và thu hồi đất theo kế hoạch được tiếp tục thực hiện các quyền của người sử dụng đất nhưng không được xây dựng mới nhà ở, công trình, trồng cây lâu năm; nếu người sử dụng đất có nhu cầu cải tạo, sửa chữa nhà ở, công trình hiện có thì phải được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cho phép theo quy định của pháp luật.
- Diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất hàng năm của cấp huyện đã được công bố phải thu hồi để thực hiện dự án hoặc phải chuyển mục đích sử dụng đất mà sau 03 năm chưa có quyết định thu hồi đất hoặc chưa được phép chuyển mục đích sử dụng đất thì cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất phải điều chỉnh, hủy bỏ và phải công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ việc thu hồi hoặc chuyển mục đích đối với phần diện tích đất ghi trong kế hoạch sử dụng đất.
- Trường hợp cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt kế hoạch sử dụng đất không điều chỉnh, hủy bỏ hoặc có điều chỉnh, hủy bỏ nhưng không công bố việc điều chỉnh, hủy bỏ thì người sử dụng đất không bị hạn chế về quyền theo quy định tại khoản 2 Điều này.
Điều 166 Luật Đất đai 2013 quy định về quyền chung của người sử dụng đất như sau:
- Được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Hưởng thành quả lao động, kết quả đầu tư trên đất.
- Hưởng các lợi ích do công trình của Nhà nước phục vụ việc bảo vệ, cải tạo đất nông nghiệp.
- Được Nhà nước hướng dẫn và giúp đỡ trong việc cải tạo, bồi bổ đất nông nghiệp.
- Được Nhà nước bảo hộ khi người khác xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp về đất đai của mình.
- Được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất theo quy định của Luật này.
- Khiếu nại, tố cáo, khởi kiện về những hành vi vi phạm quyền sử dụng đất hợp pháp của mình và những hành vi khác vi phạm pháp luật về đất đai.
Với quy định này thì sau khi có thông báo thu hồi (tức từ khi công bố kế hoạch sử dụng đất cấp huyện) thì quyền sử dụng đất của người có đất thuộc diện thu hồi đã bị hạn chế, cụ thể là vẫn được thực hiện các quyền sử dụng đất nhưng không được xây nhà, công trình, trồng cây lâu năm. Các điều luật không nói rõ về việc có hay không hạn chế quyền chuyển nhượng đất sau khi có thông báo thu hồi. Và có thể hiểu, khi chính thức có quyết định thu hồi thì chủ sử dụng đất không được phép chuyển nhượng.
Thực tiễn áp dụng ra sao?
Trả lời câu hỏi liên quan đến việc tặng cho đất sau khi có thông báo thu hồi, Báo Tài nguyên & Môi trường tư vấn như sau:
- Khi có quyết định thu hồi đất thì quyền sử dụng đất không còn nữa, nhà nước sẽ thu hồi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Do đó không đáp ứng điều kiện về chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo Luật Đất đai.
- Ngoài ra, theo Điều 19 Nghị định 43/2014/NĐ-CP, các trường hợp không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất trong đó có trường hợp: Sử dụng đất có đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất nhưng đã có thông báo hoặc quyết định thu hồi đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.
Với câu trả lời này, việc chuyển nhượng đất sau khi có thông báo thu hồi đất không được đề cập đến mà chỉ là sau khi có quyết định thu hồi. Nghĩa là, quyền tặng cho bị hạn chế bởi thông báo thu hồi đồng nghĩa với điều kiện về Giấy chứng nhận tại điểm a Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai không được đáp ứng.
Như vậy, không thể loại trừ trường hợp, một số cơ quan có thẩm quyền tại các địa phương khác nhau sẽ có cách hiểu và vận dụng luật không đồng nhất; có thể xem thông báo thu hồi là điều kiện hạn chế khi muốn chuyển nhượng. Vì vậy, tìm hiểu kỹ về mảnh đất trước khi mua, rằng có thuộc diện thu hồi, thuộc khu quy hoạch hay không rất quan trọng đối với người mua. Sự khác biệt, thiếu thống nhất trong cách hiểu và áp dụng pháp luật rất dễ gây ra rắc rối khó giải quyết, ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp.
Với một vài thông tin và quan điểm trên, người mua nên cân nhắc hơn trước khi quyết định tham gia vào các giao dịch chuyển nhượng đất sau khi có thông báo thu hồi đất. Thông tin thu hồi đất có thể tra cứu tại cơ quan có thẩm quyền, do đó, nên tìm kiểu cẩn thận nếu muốn mua bán đối tượng này.
Nguồn: Trần Anh Group
Xem thêm:
Thuộc website harveymomstudy.com
